土地を貸して地代を収入として得る
所有する土地の条件や特性、地域の将来などを見越した上での活用企画・建物企画が必要
土地を貸すという活用方法は、土地活用としては最も基本的な方法です。土地オーナーは地代を収入として得ることができます。借り手は、賃貸契約によって、借りた土地をそのままの状態で、資材置き場や駐車場などとして使用することもあれば、事務所や商業ビル、アパート、マンションなど建物や構造物を建築して活用する場合もあります。大別して駐車場や資材置き場など「短期で貸す」方法と、定期借地権方式などによって「長期で貸す」という２つの方法があります。どちらもともにメリットとデメリットがありますので、よく吟味して選ぶことが大切です。
短期で貸す
メリット
短期で土地が返還されるので、安心感があります。
何かの理由で現金が必要になった場合も、土地を売却しやすくなります。
デメリット
その土地本来のポテンシャルを活かした土地活用になりにくく、収益の最大化や相続税対策などの税金の軽減などについてのメリットが少なくなりがちです。
特定の利用者向けの月極か不特定多数の時間貸しか、自らが積極的に経営に関与するか、専門事業者に多くを委ねるかなど、様々な経営形態が考えられます。駐車場経営は初期の資金調達も低く、土地を一時的に活用する方法としては一番簡単な土地活用といえます。また、狭小地で賃貸マンションが建設できない広さでも可能です。ただし、駐車場の整備や借主とのトラブル対応なども発生しますので、注意が必要です。
長期で貸す
メリット
資金の用意が不要です。
借り手の長期固定化により長期安定経営ができます。
デメリット
一般に、地代の収入は自ら建物を建設して受け取る賃料に比べて低くなります。
何らかの事情で現金が必要になっても、契約期間内であれば賃貸契約の解約が難しくなり、対処できない可能性があります。
年月の経過とともに借地割合が低下し、期間満了時には借地権はゼロとなり、相続税対策の効果がなくなります。
定期借地権契約には、「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用借地権」の３種があります。土地活用の用途や、希望する賃貸期間、契約終了後の建物の扱いなどによって選択することができます。
土地活用をご検討の方
こんな事でお困りではないですか？
- 他の物件と差別化を図りたい ルネス工法の土地活用事例はこちら
- 親から子へ、しっかりと受け継いでいきたい 相続対策の土地活用事例はこちら
- 両親の資産をどう活かせば良いか分からない 建替えの土地活用事例はこちら
- 今後住む予定の無い空き家の活用を考えたい 資産活用の土地活用事例はこちら
信和建設なら、様々な解決策をご提案できます！
賃貸住宅市場は、長期的な視点では「楽観はできない状況」と伝えられていますが、活路を拓く方法はあるのでしょうか。
人口動態調査では、10年後は47都道府県すべてで人口は減少するとの予測が出ています。 単純に考えて人口が減少すれば、住宅の需要も減少していくと想定できるので、この意味では、賃貸住宅市場が「楽観できない状況」であるのは確かでしょう。 「投資は考えもの」との指摘も、ここから引き出されるのですが、そう結論付けるのは早計です。
人口減少で「モノが売れない時代」でも大ヒットとなる商品はあるわけで、賃貸住宅においても、それが当てはまる可能性はいくつも見出せるのです。 人口は減少傾向でも、首都圏の世帯数は2025年までは増えつづけ、その後もしばらくは高水準を維持するという予測があります。 人口が減り始めている近畿圏でも、2020年頃までは横ばいで推移し、その後はわずかに減少し始めると見られています。
この先20年というスタンスで見れば、まだまだ賃貸住宅の需要はつづくと想定できるのです。とは言っても、市場としてのパイは限られてくるので、競争は厳しくなるでしょう。
活路を拓き、勝ち抜いてゆくには、地域マーケットを踏まえること、入居者ターゲットを設定すること、それらに沿ったプランを実現していくことが重要となってくるのです。 2014年では1996年の6％に比べて、「賃貸住宅でも良い」という人が２倍以上の13％になっているというデータもあります。 また、中長期的な世帯動向では、ファミリー層が減少し、単身層の増加が見込まれます。
ただし、単身層と言っても、若年の学生層は減少傾向にあり、需要のメインとなるのは年配の単身層といわれております。この層が望む住まいの質をどのようにプランとして実現するのかが、比較的大きなパイを獲得していくためには重要となります。 世帯数が減少すると見込まれるファミリー層ですが、賃貸住宅を求める層の中では、まだまだ大きな割合を占めるものと予想されます。 この中でも特に狙うべきは、積極的な賃貸派ともいうべきファミリーでしょう。彼らは住み心地の良さを重視する傾向があり、遮音性・断熱性・収納量など、住宅の基本性能の充実がますます重要視されることにも留意すべきです。
いずれにしてもターゲットに即したニーズの実現は欠かせないものであり、激化していく競争に勝ち抜くためのポイントになります。普段から税務は馴染みがないし、まして相続なんて人生で1・2度。専門家に相談したいし、セカンド・オピニオンがあるともっといいのですが。
税務になじみのない人が、相続税の仕組みを限られた時間で勉強し、適切な判断を下すのは確かに大変に違いありません。 ついつい税理士に任せがちになるのも仕方のないでしょう。とは言っても、自分に降りかかること。理解して納得して申告したいという気持ちはよくわかります。 一方税理士の方はというと、登録人数の74,273人（2014年）に対して、相続税の年間申告件数は52,572件（2012年）。
比率にすれば、一年のうちに一件も相続実務に関わらない税理士もいるということになります。 税務に精通するプロではあっても、これでは依頼する側にとってみれば「自分の思いどおりの申告ができるかどうか」不安になるのも仕方のないかもしれません。自分が依頼した税理士は信頼している。けれど、念のために相続専門の税理士の見解も聞いてみたい。 いわばセカンド・オピニオン的に、他の意見を聞いてみるというのもいい方法です。 また、相続対策を実行する場合は、不動産の移転や、法人の設立など、税理士以外のさまざまな専門家の力が必要となります。 それを個々に依頼するのではなく、専門家のネットワークを利用したワンストップサービスを提供できるパートナーを選ぶという方法もあります。
当社では、弁護士や税理士等の専門家とも強力なパートナーシップを結び、賃貸任宅経営や資産活用を幅広くサポートさせて頂いております。相続対策には、事前の準備が大切と聞きましたが、具体的にはどのように進めるのでしょう。不動産の活用も有効ですか。
人の健康診断と同じだと考えてください。まず何よりも、現状を正しく把握することです。個人や、株主となっている同族法人所有の財産の棚卸しをすることなどにより、現在のすべての資産の状況や、相続税評価額、時価などを知り、資産がどう活用されているかを確認することが必要です。 また、同族法人の株主構成や個人・法人間の取引など確認も必要です。 この現況をもとに、第一次相続、および第二次相続を通じた相続税の試算を行います。 そこで出てきた金額に対して、納税資金は用意できるのか、不足するならどの程度足りないのかを認識しておきましょう。 また、相続人が複数になるのなら、相続人の間で円滑に分割できる財産構成になっているかも確認してください。 残すべき財産の優先順位をつけておくことも重要です。
ここまでが健康診断にあたるプロセスなら、次は治療＝相続対策です。 不動産を活用するなら、立地や面積、現在の利用形態、試算した相続税額などを書き出し、 これらをもとに、そのまま残す土地、有効活用する土地、売却する土地、買い換える土地などに分け、税制の優遇措置なども勘案しながら考えてください。 優遇措置の具体例をいくつか挙げます。
●一定の条件を満たせば、亡くなった方の事業用宅地や居住用宅地について「限度面積」までに限り小規模宅地の特例（最大80%評価減）が使えます。
●土地の一部に賃貸住宅を建てたり、賃貸併用住宅を建てれば、「貸家建付地」となり、更地より相続税評価額が下がります。
●現金を賃貸マンションに換えれば、相続税の評価額が低くなり、また、賃貸料を納税資金としても当てることができます。この他にも税務対策はいろいろとありますが、ことに事業化の際は相続税だけでなく、収益性やコスト、管理・運営、事業化にまつわる税金などの問題も発生してくるので、総合的なプランニングが欠かせなくなります。
信頼できるパートナーを選ぶのも重要な要素となります。
-
無料資料請求
資料請求頂きますと
税金ハンドブックを無料進呈致します。
また、ホテル宿泊、
レストラン割引や天然温泉施設の無料
利用券などの特典もご用意しております。 -
-
無料相談
ご相談、土地診断、市場調査、
プランニング、事業計画の
ご提案を無料で承ります
無料相談の詳しい内容はこちら -
必ずもらえる特典です。
-
【ホテルプラザ神戸】
朝食無料券 -
【ホテルプラザ神戸】
ドリンクサービス券 -
【天然温泉 ひなたの湯】
無料入浴券
